Analyse du marché immobilier : Que nous réserve 2019 ? (Partie 2)

Le 31/01/2019 par

Qu’en est-il des prix sur le marché immobilier ?

 

Les prix se stabilisent sauf à Paris et les grandes villes (ex : Sur Paris, le mètre carré est à 9 670 euros (+6,8 % de plus que l’an précédent) 2018 aura été une bonne année avec 956 000 ventes soit 0,8 % de mieux qu’en 2017. Une très belle perspective pour 2019 et une hausse des prix à + 4,4 % pour les appartements et + 3,4 % pour les maisons. Ce qui n’est pas si spectaculaire étant donné l’inflation. Ces données étant assez stable, et on ne parlera donc pas de bulle immobilière. Malheureusement, les villes les plus actives hors de l’Ile de France tel que Bordeaux explosent avec, avec un mètre carré à 4 250 euros en moyenne +18,6 % en 2018. Soit depuis 2008, + 65 % !

D’autres villes suivent le même chemin tel que Lyon avec un mètre carré à 3 850 euros, en hausse de + 9,2 % sur l’année et de + 40 %, en dix ans. Nantes, classée en dixième place en 2008, voit le mètre carré s’apprécier, en un an, de + 5,2 % et de + 18 % sur dix ans. Suivent également cette route, Rennes, Montpellier, Toulouse… L’immobilier ancien en 2019 semble prometteur face à des taux restant basCe dernier ayant augmenté à un rythme ralenti en 2018 avec une progression des prix stables. Le prix moyen au mètre carré, a progressé de 1,9% contre 2,6% l’an précèdent. Des transactions stables et des ventes en augmentation caractérisent la tendance si on se fie à 2018.

L-immobilier-ne-connait-pas-la-crise

2019 fait suite à 2 années records dans l’évolution des ventes et des prix des logements anciens. Malgré cela, certains professionnels restent réservés sur 2019. Le seuil du million de transactions pourrait bien avoir été dépassé pour 2018. On notera une très grande différence entre les très grandes villes et les autres zones. Pour certaines grandes villes, la hausse du prix au mètre carré est si excessive qu’elle freine même l’activité. Le prix moyen baisse en Bretagne, en Centre Val de Loire et dans les Hauts de France. Après deux années d’accélération, la hausse des prix des logements anciens avait commencé à ralentir durant l’été 2017. Ce ralentissement de la hausse s’est poursuivi, au cours de l’année 2018, pour s’afficher en décembre 2018 à un rythme annuel de 3,5%. Dans le neuf en revanche, la tendance est plus contrastée. Selon l’Observatoire de la Statistique Publique, 473.000 logements ont été autorisés à la construction en un an, un recul de 5,2% par rapport aux douze mois précédents. Et 415 500 logements ont été mis en chantier sur la même période, ce qui est supérieur à la production annuelle moyenne des quinze dernières années. Soit une hausse annuelle de 3%.

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Que réserve alors 2019 après deux années aussi favorables ?

On note que les vendeurs tendent à baisser légèrement leurs prix depuis quelques mois afin de réduire le risque de report des ventes par les acheteurs notamment dans l’ancien dans les grandes villes. On observe cette même tendance dans des villes comme Amiens ou Mulhouse (moyenne de 100 à 200 000 habitants). Mais alors, est ce que 2019 aurait atteint une limite de hausse des prix ? Si on considère que tous les leviers de hausse des prix ont été largement utilisé, la réponse pourrait être oui. Il y a tout intérêt que les taux intérêt « bas » se maintiennent pour favoriser les ventes, ce qui sera probablement le cas vu la concurrence que se livre les banques. Le durcissement de l’encadrement des loyers défavoriserait l’investissement dans ce dernier. Il est à noter que l’on observe depuis 18 mois une baisse des demandes de crédits immobilier. Une grande partie des professionnels de l’immobilier tablent sur une stabilité des prix dans l’ancien.

Achat dans le neuf, attention aux mauvaises surprises !

En matière de construction de logements certains promoteurs accumulent retards et malfaçonsL’intérêt d’un achat dans le neuf versus dans l’ancien est d’éviter les mauvaises surprises propres à ce dernier. Mais ce n’est pas toujours le cas. Depuis 2017, on assiste à un essor des malfaçons et retards de livraison : « en 2018, une hausse de 84 % des litiges après une poussée de 150 % entre 2010 et 2015, explique Alain Bazot, président de l’union UFC. Le cadre du VEFA “vente en l’état futur d’achèvement”, peut également réserver de très mauvaises surprises. Par exemple, retard de livraison d’en moyenne 5 mois après la date prévue. Ce qui entraîne un préjudice financier (en moyenne 4 500 euros, sous forme de loyers supplémentaires, d’intérêts intercalaires liés à l’emprunt immobilier, ou, pour les investisseurs, de perte de loyers). Il peut s’avérer y avoir également des problèmes avec des sous-traitants peu compétents qui engendreraient de graves malfaçons ou problèmes techniques (chaudière mal réglée, parking mal conçus…).

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 Une année 2019 qui s’annonce favorable au marché

Le nombre de transactions est resté presque identique entre 2018 et 2017. Les crédits immobiliers aux conditions exceptionnels en sont largement la cause et ce, depuis plusieurs mois. De plus, la durée des prêts a augmenté de 10 mois environ, ce qui donne une moyenne de 18 ans et 10 mois. Ce qui a permit d’augmenter le nombre de ménages susceptibles de contracter un crédit sans risquer un surendettement ou d’affecter leur niveau de vie. Cela vient combler la hausse des prix de l’immobilier qui en toute logique aurait dû impacter les ventes immobilières de façon négative. On notera augmentation des prix d’une moyenne de 2,7% dans toute la France avec un pic dans les régions les plus attractives telles que Paris (+5,9% versus 6,5% en 2017). A titre de comparaison, dans le reste de la France la progression immobilière a été de 4,1 % contre 5 % en 2017. Dans l’hexagone, d’ici fin Février 2019, il devrait y avoir + 3,7 % pour les appartements anciens et de +3,5 % pour les maisons anciennes. 2019 devrait toute fois être l’année de la stabilisation, aussi bien au niveau des ventes qu’au niveau de la hausse des prix, après 3 années de hausse consécutive. Notons que cette année, un facteur de poids vient peser dans la balance : Le prélèvement à la source. De plus, l’immobilier est devenu la classe d’actifs la plus taxée. Mais tout cela n’altère en rien son image de valeur refuge, ce qui est sa principale force d’attractivité.

 

Auteur : Ben Rais

 

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