Analyse du marché immobilier : Que nous réserve 2019 ? (Partie 1)

Le 25/01/2019 par

L’immobilier ne connait pas la crise.

2018 a été aussi rentable que 2017 en France avec près de 1 million de ventes au total ! Il faut dire que les bas taux ont largement contribués à cela malgré des hausses de prix (+3.4% sur toute la France en moyenne). On notera tout de même que l’Ile-de-France reste en fin de peloton (– 2% de transactions entre septembre 2017 et septembre 2018). Certes il y a eu une hausse des logements sociaux dans la capitale qui en est une des causes mais c’est surtout le fait qu’il y ai beaucoup plus d’acheteurs que de vendeurs. Les ventes se font généralement très rapidement avec peu de négociation. Et la hausse prix n’est pas près de s’arrêter pour certains cas, nous devrions même atteindre les 10.000 €/mètre carré au second semestre 2019.

En sortant de paris, il est très facile de diviser par deux le coût de son achat immobilier. A noter que les Hauts de Seine est le département le plus cher malgré une légère chute des prix (-7%) en 2018 alors que la Seine Saint Denis se dynamise avec +8%. En province tout comme sur Paris, les appartements anciens tout comme les maisons ont vu leurs prix augmenter avec même des records tels que sur Bordeaux qui est la ville de province la plus chère (viennent après, Lyon, Rennes, Nantes…) alors que le pouvoir d’achat immobilier a baissé presque partout notamment dans ces dernières villes citées.

Malgré tout, le marché immobilier français séduit toujours les investisseurs malgré la lourde fiscalité. La raison ? Toujours considéré comme une valeur refuge ce marché profite de la volatilité des marchés financiers, de la bourse et des bas rendements des autres placement financiers. Les investisseurs locatifs sont à l’origine de plus d’une vente sur cinq en 2018 dans l’ancien malgré une hausse des taxes jamais atteinte (Réforme de l’ISF, la taxe foncière, immobilier exclu de la flat-tax…). Les taux de crédit sont actuellement inférieurs à l’inflation. Résultat, on gagne de l’argent à emprunter !  Les investisseurs profitent des taux de crédit, recherchent du rendement et cherchent un bien qui financera leur retraite ou apportera un complément de revenu. Mais la hausse des prix a pénalisé les « primo accédants » qui sont en baisse malgré leur capacité financière plus importante. Ces derniers restent plus économes et visent en général un petit appartement (studio, deux pièces…). La hausse des prix a donc joué au fait de retarder un investissement dans l’immobilier.

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Achat immobilier sans épargne ?  Est-ce possible ?

Certains ont pour projet de se lancer dans un projet immobilier sans épargne. Un investissement immobilier constitue une assurance contre les aléas de la vie en disposant de revenus complémentaires. Cela permet de participer au développent économique. Mais investir en immobilier, parait très simple mais la mise en œuvre est plus complexe.

L’investissement dans la pierre demeure l’investissement préféré des français. La plupart désirent devenir propriétaire d’un bien immobilier car les avantages sont nombreux (économie de loyer, rente, plus-value lors de cession car l’immobilier ne cesse de prendre de la valeur…). Les taux d’intérêt sont très attractifs, de mêmes que les dispositifs législatifs tel la loi Pinel, loi Malraux… qui offrent des avantages fiscaux conséquents. Le tout avec une possibilité d’arriver à un achat immobilier avec peu d’apports grâce aux dispositifs bancaires.

Même si cela peut s’avérer ardu auprès des banques, un crédit sans apports demeure un véritable challenge parfois. Bon nombre de banques sont allergiques à cela, il faudra donc un dossier solide et des objectifs en adéquation avec cette ambition. Par exemple : Préférer les petites surfaces, une zone dynamique où le bien sera facilement revendable, des garanties solides tel qu’une hypothèque sur votre futur bien immobilier, avoir des revenus réguliers et une solvabilité irréprochable prouvant que vous serez à même d’honorer vos mensualités sans risques…En général, il n’est pas bon avoir déjà un crédit en cours. Favoriser dans ce cas-là un regroupement de crédit (même mensualité, même taux…) ce qui réduira le taux d’endettement.

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Quels sont les changements sur le marché immobilier en 2019 ?

Certains points changent cette année 2019 en matière d’immobilier. Bon nombre d’évolution sont apparues : Taxe sur l’assurance emprunteur, revalorisation des APL, nouveau dispositif d’investissement locatif sont les principales évolutions. Les contrats d’assurance emprunteur souscrits à partir du 1er janvier 2019 seront soumis à une taxe de 9 % sur toutes les garanties. Ce qui se répercutera sur les cotisations avec une hausse d’environ 6% pour les emprunteurs.

Les aides personnelles au logement (APL) seront revalorisées d’à peine 0,3 %. Une réforme des APL, est prévu d’ici le second trimestre (Attribution de l’aide en fonction des revenus de l’année en cours, réactualisés tous les trois mois alors que jusque-là cela se faisait sur les deux années précédentes). Un nouveau dispositif d’investissement locatif dans l’ancien pour 222 villes moyennes du plan Action Cœur de Ville apparaît : Les investisseurs bénéficieront d’une déduction d’impôt pouvant aller de 12 à 21 % en achetant dans les villes concernées à condition de réaliser des travaux à hauteur de 25 % du montant total de l’opération sous réserve de mettre le logement en location pendant six à douze ans (le tout incluant un plafond de loyer).

L’adoucissement du régime des plus-values immobilières pour les non-résidents. Pour ce qui est des transactions réalisées dans l’année 2019, les contribuables qui mettent en vente leur résidence principale suite à un départ hors de France profiteront d’une exonération sur la plus-value réalisée. Elle intervient au plus tard à la fin de l’année qui suit le départ à l’étranger, et à condition que le bien soit inoccupé pendant ce délai.

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Le crédit d’impôt transition énergétique (valable jusqu’au 31/12/2019) ne sera pas transformé en prime versée au moment des travaux. Cela permettra ainsi de déduire de son impôt sur le revenu une partie des dépenses engagées pour rénover une résidence principale de plus de deux ans. L’éco-PTZ (prêt à taux zéro) se prolonge jusqu’en 2021 et sera élargi à partir du 1er mars 2019 avec une durée d’emprunt maximale à quinze ans même avec un seul projet de travaux. Les plateformes de location saisonnière (Airbnb) auront l’obligation de transmettre l’ensemble des informations sur les revenus dégagés par les loueurs à l’administration fiscale. Avec un blocage à 3 mois maximum par année.

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Auteur : Ben Rais

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