Loi Denormandie, le booster immobilier des villes moyennes

Le 08/03/2019 par

La loi Denormandie pourrait s’avérer être l’avenir du marché immobilier. En effet, largement inspiré du Pinel dans l’ancien, on peut dénombrer jusqu’à 90% des annonces éligibles à ce système dans les villes moyennes, plus de 220 communes françaises concernées, un record.

 

Cette nouvelle loi de défiscalisation qui profite aux centres-villes (moyennes agglomérations) contribue amplement à l’évolution du marché après de nombreuses lois de défiscalisation apparurent durant ces dernières années (loi Cosse, loi Pinel, loi Duflot…) qui favorisaient la construction de logements neufs dans des zones dites « difficiles » afin de faciliter la construction de logement neufs là où la demande locative était la plus forte. Ces dispositifs ont permis le financement de nombreux programmes grâce aux aides publiques versées aux investisseurs locatifs. Mais deux mondes s’opposaient ce qui donne à ce jour, un résultat plus ou moins mitigé. D’un côté les vendeurs de défiscalisation immobilière attirés par ce modèle économique rémunérateur, d’un autre les investisseurs immobiliers en quête de réduction d’impôt à tout prix. Le résultat sur les 30 dernières années sur ce modèle très onéreux aux finances publiques, n’a pas été capable de démontrer son efficacité, bien au contraire, les conséquences sont plus que discutables (désertification des centres-villes, préférences de certaines villes au détriment d’autres…).

La loi Denormandie aura pour but de revigorer les centres des villes moyennes en les rénovant. Le plus grand défi est d’investir dans un actif délaissé qui aurait le potentiel de devenir attrayant   dans un avenir proche en bénéficiant de facteurs positifs dans les années à venir. En quelques mots, être un investisseur immobilier dit « visionnaire »Investir sur un marché très onéreux est rentable si ce marché continue d’augmenter sans risque de chuter, nous observons cela dans des grandes villes qui sont des valeurs sûres tel que Paris. Remarquons que les plus belles plus-values ont été effectuées, de par le passé, par tous ceux qui avaient estimé que le bien immobilier en vue, qui sur le moment était sous-estimé par la majorité allait devenir attractif dans le futur. Il est plus facile d’investir dans des valeurs sûres que l’inverse mais le rendement est proportionnel au risque lorsque l’on fait le bon choix (Ex : arrivé prochaine d’un TGV, expansion du télé travail, tout cela favorise le marché).

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Actuellement, nous observons bon nombre de centres-villes des villes moyennes qui ont été abandonnés. A l’heure actuel la demande est faible et l’offre forte. Travailler et vivre dans les grandes villes coûte cher, il apparaît de plus en plus intéressant de se pencher sur les villes moyennes et d’y investir, le télé travail favorisant largement cette perspective. Nous voyons également avec le grand débat (sujet d’actualité brûlant) que le sujet des villes délaissées revient régulièrement et il parait plus qu’évident que des mesures risquent de voir le jour et d’améliorer la situation des villes moyennes en réduisant les inégalités entre les grandes métropoles et les autres régions. Tout cela est largement favorisé avec la loi Denormandie qui va apporter un nouveau souffle à ce secteur grâce à la rénovation des logements des centres-villes moyennes favorisées par cette défiscalisation. Cela attirera de nouveaux locataires au fort pouvoir d’achat, favorisera les nouveaux commerces de proximité et la rénovation d’autres logement. Il faut remarquer que la plupart des ville moyennes ont vu leur population à fort pouvoir d’achat partir au profit des périphéries pour une qualité de vie meilleure.

La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient d’un logement ayant subi des travaux de rénovation dont le montant dépasserai 25% du prix total du logement. Les travaux devront être réalisés par une entreprise et le propriétaire bailleur devra s’engager à louer son logement entre 6 et 12 ans. Bien évidemment toutes les villes ne sont pas sur un même piédestal et ce dispositif n’est pas aussi intéressant d’une ville à l’autre, il faut être pointilleux dans sa recherche afin d’optimiser son projet. Il vaut mieux se concentrer sur un marché local que l’on connait bien plutôt qu’un bien immobilier se trouvant à des centaines de kilomètres et effectuer une vente sur plan, cela évitera les mauvaises surprises. Ce dispositif est destiné essentiellement aux villes dîtes tendues ou l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande mais bon nombre d’autres communes rencontrent des difficultés à attirer de nouveaux habitants. On parle également de plan « Action cœur de ville » qui aurait une durée de 5 ans, afin de réhabiliter la restructuration grâce à une offre attractive en centre-ville, favoriser le développement économique et commercial ainsi que l’accessibilité, la mobilité, valoriser l’espace public et le patrimoine, fournir l’accès aux équipements et services publics.

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C’est dans les communes incluses dans le plan « cœur de ville » qu’il faudra acquérir un bien afin de bénéficier de la loi Denormandie et d’aider à revitaliser le territoire. A noter que Les propriétaires d’un logement situé dans une ville éligible peuvent en bénéficier si des travaux de rénovation et de location sont prévus dans les mêmes conditions que celles du dispositif Pinel. Même s’il n’a pas encore fait ses preuves, ce dispositif est plus que prometteur. Surtout lorsque l’on sait que 60% des 3 millions de logement disponibles ce trouvent dans des communes qui y sont éligibles. Il faut souligner également que ce dispositif coûtera en 2019 à l’état environ 120 millions d’euros, mais il est certain que les investisseurs seront au rendez-vous d’une telle aubaine. 2019 nous propose bon nombre de nouveautés en matière d’investissement. En l’occurrence, 3 nouvelles lois applicables :

1/ La loi Denormandie que nous avons vue précédemment : Qui permet donc des abattements fiscaux en cas de rénovation avant de relocation (de 12 à 21 %) dans des villes éligibles en proposant le bien à la location pour une durée de 6 à 12 ans et en payant 25 % des travaux de sa propre poche.

2/ La loi Elan : Les nouveaux propriétaires bailleurs pourront sanctionner les infractions commises aux contrats de location d’un bien meublé ou vide dans les zones tendues, les zones de plus de 250 000 habitants et les zones A, A bis, B1. Cela permettra de pallier aux ménages voyant leur taux de crédit augmenter cette année.

3/ La nouvelle loi sur le bail de mobilité : Les contrats de location (ex : location saisonnière…) ne dépasseront plus 10 mois et les propriétaires ne pourront plus demander de cautions à leur locataire.

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Pour ce qui est des dispositifs qui ont été renouvelé pour l’année 2019, les lois suivantes sur l’abattement fiscal ont été reconduites jusqu’à la fin de l’année 2019.

1/ La loi Pinel : Aussi bien applicable pour les anciens biens que les neufs, s’il s’agit d’une location de 6 à 12 ans. Attention, des modifications sont annoncées pour ce dispositif. Acheter un bien, le louer sans conditions de revenu et que les locataires en fassent leur résidence principale. Ce qui vous donnera droit à un abattement allant de 12 à 21 % (Être dans des zones tendues comme les zones A, A bis, B1, etc…). les propriétaires bailleurs seront soumis à un plafonnement du loyer de 20 % moins cher que le prix moyen sur le marché.

2/ le Malraux : Profitez d’une réduction fiscale de 30 % en achetant des biens classés dans la zone de protection du patrimoine architectural urbain, paysager ou des patrimoines considérés comme monument historique. Vérifier bien que la ville en question est éligible à ce dispositif.

3/ La loi Girardin : Largement répandu pour l’Outre-Mer, elle permet aux propriétaires de profiter d’un abattement de 25 à 50 % pour les investissements neufs dans les DOM-TOM.

Nous voyons donc que la loi Denormandie apportera un nouveau souffle non négligeable au marché et qu’elle s’avère être très prometteuse.

 

Auteur : J.Ben-Rais

 

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